В Мурманске падают арендные ставки на коммерческую недвижимость

Старые ставки становятся неприемлемыми для арендаторов, они требуют пересмотра договоров. Арендодатели на снижение своей прибыли смотрят без энтузиазма. Если компромисс не будет найден – пострадают все.

Последние десять без малого лет в Мурманске активно строили торговые центры, возводили новые офисы. Коммерческая недвижимость пользовалась успехом. Арендаторы наращивали обороты и прибыль, владельцы площадей поднимали арендные ставки. Такая ситуация, более или менее, устраивала всех.

В последние месяцы картина начала меняться. Кризис дает о себе знать. Высокие ставки становятся неприемлемыми для арендаторов, сегодня они требуют пересмотра договоров. Арендодатели, со своей стороны, настроены решительно, и на снижение своих прибылей смотрят без всякого энтузиазма. Если компромисс не будет найден – пострадают все.

– Основной причиной резкого обострения отношений между арендаторами и арендодателями стал финансовый кризис, – комментирует помощник генерального директора по коммерческой недвижимости ООО "Форос-недвижимость" Елена Корепанова. – Сегодня все занимаются оптимизацией расходов, а затраты на аренду являются серьезной статьей.

К примеру, по информации Елены Корепановой, в конгресс- отеле "Меридиан", офисы в котором сдает в аренду "Форос-недвижимость", некоторые арендаторы сокращают свои расходы за счет уплотнения, отказа от части кабинетов. Так, если еще летом некоторые компании снимали по 5-6 офисов на этаже, сегодня им приходится "ужиматься" в 2-3 кабинета.

– Мы стараемся удержать арендаторов, и потому вынуждены постепенно снижать ставки, – продолжает Елена. – Мы подписали дополнительное соглашение с отелем, о том что в будущем году "Меридиан", как владелец площадей, не будет проводить ежегодную индексацию арендной платы.

Подобная индексация была раньше обычным делом. Ставки поднимали соразмерно размеру инфляции. Сегодня главная задача – удержать клиента.

Ситуация доходит до того, что арендаторы вступают в открытый торг с распорядителями площадей, требуют скидок или же перехода с фиксированной оплаты на процент от прибыли. Собственники идут на это крайне неохотно, но если ситуация будет развиваться по негативному сценарию, им придется уступить.

– Чтобы пережить сложные времена и сохранить бизнес, собственник и арендатор должны находить компромисс, – резюмирует Елена Корепанова.

Еще одна тенденция времени – спад интереса к офисам класса "А". Это самые современные, и соответственно, самые дорогие помещения для бизнеса. Если еще недавно в городе существовал дефицит помещений вблизи так называемых "красных линий" (мест с максимальной проходимостью), то уже сегодня многие офисы не востребованы. Особенно заметно снижение активности среди федеральных франчайзинговых сетей (бутиков, отделов брендовой одежды и пр.). Многие мурманские компании, планировавшие расширение, также отложили свои наполеоновские планы до лучших времен.

Впрочем, во всех описанных явлениях есть и свои плюсы.

– До начала кризиса в городе практически не было предложений по коммерческой недвижимости, – отмечает заместитель директора представительства компании "Росгосстрах" Татьяна Сидоренко. – Сегодня же на рынке появилось множество предложений с хорошими условиями. Можно снять офис почти в два раза дешевле, чем он достался, к примеру, нашей компании в свое время.

Татьяна Сидоренко уверена, что те, кто сегодня открывает свои офисы и представительства и заинтересован в больших площадях, могут сами диктовать арендодателю цену. В случае отказа найти другое помещение проблемы не составит.

– Снижение спроса, безусловно, есть, – подтверждает тенденцию агент по коммерческой недвижимости компании "Риэлт" Олег Тимофеев. – Хотя центра города этот процесс пока коснулся в меньшей степени, а узком сегменте, помещениях от 50 до 70 квадратных метров, даже есть определенный дефицит.

Олег Тимофеев детализировал для www.promurman.ru тенденцию, касающуюся требований по снижению ставок со стороны арендаторов. Так, по его информации, просьбу, больше похожую на требование, снизить оплату на 25 процентов разослали компании "Связной" и "Евросеть". А такие проходные места, как торговые центры "Детский мир" и "Витязь" уже испытывают проблемы с арендаторами.

– Тем не менее, большинство собственников из последних сил держатся за старые цены, – отмечает Тимофеев. – И все же ситуация изменится. Как только арендаторы начнут съезжать, цены пойдут вниз у всех. У многих предпринимателей выручка упала 3-4 раза, и они объективно не в состоянии платить по старому прайсу.

Тем не менее, несмотря на все проблемы, в городе продолжают появляться новые офисные центры. В начале 2009 года в промзоне будет введен в строй деловой центр "Гринвич".

– Конечно, мы имеем определенные опасения, связанные с общей финансовой ситуацией, – отмечает финансовый директор компании "PLAZAGROUP" (инвестор проекта) Игорь Комисаров. – "Гринвич" предложит мурманскому бизнесу более низкие ставки, при более высоком качестве самого центра.

Так, если сегодня в "Жемчужине", а это единственный сопоставимый с "Гринвичем" по уровню деловой центр в городе, ставка за "квадрат" составляет 2000 рублей, то "PLAZAGROUP" планирует предложить своим клиентам всего 800 рублей за квадратный метр. При этом Комисаров отмечает, что и 800 рублей для "Гринвича" не предел, эта цена была установлена до кризиса. Если рынок продолжит падение, резерв для маневра у компании есть.

Сергей Лобанов.

[0] Комментариев

Комментарии